简述房地产项目融资策划的步骤。

【答案】：（1）根据项目开发时序，估算项目各时间阶段及工作阶段投资费用。（2）根据市场发展趋势和商品房预售规定，估算项目各时间阶段的预期销售收入。（3）编制资金流动计划，确定资金盈缺情况。（4）分析资金来源及筹集途径。（5）设计融资组合方案。

建立良好的资金投入机制，顺利启动项目；它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域；：同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期，这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。

第四，地产项目在建设过程当中也可以实现在建工程开发贷，实现融资的目的。 第五，如果房地产开发商已经拿到了《商品房预售许可证》，就可以通过楼盘营销代理公司，通过内部认购，或者蓄客期，或者开盘，实现销售收益，实现地产项目一期和二期资金滚动开发，达到融资的目的。

房地产融资16种模式

房地产融资16种模式包括：银行贷款、信托融资、私募基金、合作开发、前置融资、证券化融资、施工方垫资、售后回租、销售融资、融资租赁、典当融资、产权交易、众筹融资、政府引导基金、互联网融资以及夹层融资。

现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。

银行贷款房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款，至少应有70%。

上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

房地产企业如何融资

房地产企业融资方法：房地产私募基金：房地产私募基金是投资人以承担有限责任的方式将资金委托给管理人，投资于房地产开发或运营，并通过项目公司股权增值或房地产项目销售实现收益的一种组织形式。

自筹资金。自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道，一般是股东追加股本金或提供股东借款的方式加以解决。但当房地产价值的升高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。预售资金。房地产预售也是当前市场上比较流行的一种融资方式。

上市融资 基本上所有的企业通过上市这一途径都可以很快融集到大量的资本，房地产企业同样可以通过上市来筹资，而且通过这种方式融到的资金是可以充当注册资本来永久使用的，而且还款期限没有规定，只有企业没破产，就一直都在。

首先，上市融资是直接获取大量资金的有效途径，但其过程复杂且成本高，对于许多中小型房地产企业来说，这不是首选。上市的高门槛往往使其望而却步。其次，信托融资允许投资者通过购买信托产品间接投资房地产，有望分享资产增值的收益。然而，由于税收政策的影响，这种方式在我国的发展并未达到预期。