投资企业房地产再转让土地增值税怎么缴纳

1、财税[1995]48号文件第一条规定：对于以房地产进行投资联营的，投资联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

2、仅凭评估报告和验资报告入账不符合会计制度。购买土地没有原始票据，会计无法记账，那么账上就无法正确反映土地款，扣除没有依据。你可以持购买土地的原始依据到相关部门交清各项税、费，开具正式发票后计入开发成本。

3、可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

4、取得土地使用权时支付的地价款、交纳的相关费用；土地转让环节所缴纳的税金；对开发成本可以加计20%扣除。

5、一般纳税人 （1）转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可选择适用一般计税方法，也可以按财税〔2016〕47号文件规定选择适用5%的征收率差额征税。

投资性房地产购入时的增值税计入哪里

1、首先外购的投资性房地产不缴纳增值税，缴纳其它相关税费记入成本。

2、购入“投资性房地产”各项税费应记入“投资性房地产”的初始成本。根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号），以经营租赁方式出租不动产应注意：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

3、接受投资的增值税计入实收资本。投资方不能开具增值税专用发票，则存货价值中包含的增值税额不得抵扣，但它无疑仍是被投资单位接受的投资总额的一部分，因而仍须计入实收资本。因为投资方以存货对外投资的行为按税法规定视同销售，应计算缴纳增值税。

4、根据规定，房产税计入“管理费用”。管理费用中除了印花税还包括房产税、车船税、土地使用税三个税费。

投资性房地产评估增值可进当期利润吗

所以在还没卖时也就不算利润，作为不进利润表的科目，等哪天真正因为之前升值部分而卖到了原价加升值部分的更高的价了，得到了比原价更多的钱了，才算真正实现这个收益。不然都是假的，只是个数字而已，市场上的数字会变的。

拿上市公司中航地产来说，它在准则颁布后，在2009年将投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式，2009年期末中航地产的净利润为0。63亿元，因变更会计计量方式后，投资性房地产公允价值变动产生的损益为0。32亿元，占了当期利润的50。4%。

在新会计准则实施之后，投资性房地产可以采用公允价值模式计量，这一价值与市场价值较为贴近，更有利于报表使用者掌握企业资产的实际情况。改善了企业资产和负债结构，提高了利润水平，增强了企业融资能力。

相反，如果出售价格低于购买价格，则会产生亏损，降低企业的营业利润。持有期限：长期持有的投资性房地产会随着时间的推移而增值，出售时可能会获得更高的利润。短期持有的投资性房地产则会面临市场波动的影响，出售收益不稳定。因此，持有期限对出售投资性房地产对营业利润的影响较大。

首先，需要对投资性房地产进行公允价值评估，确定其市场价值。这个公允价值将成为投资性房地产新的账面价值。其次，需要将公允价值与原来的账面价值之间的差额计入当期损益。这意味着，如果公允价值高于原来的账面价值，将会增加企业的当期利润；反之，则会减少企业的当期利润。

房地产开发公司增值额和利润一样吗

1、房地产利润率一般是10%左右。建筑行业的净利润率大约为10%，这意味着一年内完成工程量达到一亿元时，净利润约为一千万。但实际情况并不简单，因为工程项目通常需要大量前期资金投入。以一亿工程为例，通常需投入三千万资金。若这部分资金通过银行贷款筹集，利息支出可能达到三百万。

2、成本总计 = 土地成本（2300）+ 建筑成本（2200）= 4500元 售价 = 7500元/平方米 毛利润 = 售价 - 成本总计 = 7500 - 4500 = 3000元 然而，利润并非全部落入口袋。扣除营业税（6%）和行政及销售费用（总计6%），剩余利润进一步缩水。进一步计算，土地增值额减去税费后，企业所得税也需缴纳。

3、中国房地产开发商要交很多税，比如营业税、教育费附加、城市维护建设税、土地增值、印花税等等，加起来占售价的11%，占成本的16%左右。中国对房地产的征税非常严厉，开发商也不是傻子，这部分成本很大程度上转移到了购房者身上。

4、同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。

5、房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，但利润率越高，缴纳的土地增值税就越多，税后利润可能反而越小。因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题。

6、二者没有显著区别。值得注意的是，由于预售制的影响，房企业绩结算存在1-2年的时滞，房企2018年的财报实际上主要反映的是2012017年的销售。2016年、2017年全国楼市经历了一个上涨周期，因此80家上市规模房企2018年的平均毛利率相较于之前若干年有所上升。

公司投资性房地产没有发生产权转移,评估增值部分是不是不用缴纳企业所...

如果你公司不准备做投资性房地产操作，那么还是以建筑成本转固定资产入帐，有价值高于帐面价值的暂时不管，因为你们的产权没有发生转移，所以增值并不会真实发生。所以把增值列入帐目是不合适的。而由于收入并没有真实实现，所以也不需要征所得税 。

公允价值变动在确认时被计入损益，收益部分被确认为利润，在计算企业所得税时，公允价值变动损益属于未实现的利得或损失，不作为所得税应纳税额的基数，不会影响当期应缴纳的企业所得税。

一般来说一个企业如果多数都是投资性房地产，基本这个企业都是一般纳税人，小规模相对来说应该是非常少的。在这里也提一下，虽然小规模少，但如果是小规模纳税人，其出租一般的也都是按简易5%征收率。

适用的所得税税率国家税务总局国税发[1995]153号文明确，专业从事房地产开发经营的外商投资企业，不属于生产性外商投资企业，不得享受生产性外商投资企业的税收优惠待遇。也即外资房地产开发企业取得所得，应按33%的税率征收所得税，不能享受生产性企业优惠税率和“二免三减半”等税收优惠政策。

国际上已实行增值税税制成熟的国家，当地评估行业通常的做法是评估中采用的数据参数均不包含增值税，因此其对应价值内涵也自然不包含增值税。从会计角度来看，增值税在会计科目中单列，并不含在投资性房地产、固定资产等科目中。