了解房地产三道红线标准你需要知道的

- 红线三：现金短债比小于1倍。- 计算公式：现金短债比 = 货币资金 / 短期有息债务 根据房企触及“三道红线”的情况，将其分为四个等级：- 红色档：触及所有三条红线，禁止新增有息负债。- 橙色档：触及两条红线，负债率增速不得超过5%。- 黄色档：触及一条红线，负债年增速不得超过10%。

净负债率超过100%。现金短债比率低于1。若开发商同时触及这“三道红线”，将被划分为红色档，意味着其有息负债规模不得增加。若开发商触及“两道红线”，则被划分为橙色档，其有息负债规模的年增速不得超过5%。如果只触及“一道红线”，则被划分为黄色档，有息债务规模的年增速放宽至10%。

底线一：去除预收账款的负债率不可超过70%；底线二：净负债率不可超过100%；底线三：现钱短债比不可低于1倍。

以土地投资到非房地产企业是否缴纳土地增值税

1、根据我国土地增值税的相关管理规定，投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以土地进行投资和联营的，是需要缴纳土地增值税的；投资方与被投资方都未从事房地产开发的，暂免征收土地增值税。

2、非房地产企业将国有土地投资入股到非房地产企业名下，则非房地产企业不缴纳土地增值税。（2）非房地产企业将国有土地投资入股到房地产企业名下，则非房地产企业必须缴纳土地增值税。（3）房地产企业将国有土地投资入股到非房地产企业名下，则房地产企业必须缴纳土地增值税。

3、非房地产企业投资，则不需要缴纳土地增值税。《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）之规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

4、也就是说，只要有一方是房地产开发企业，则需要交纳土地增值税，不再执行1点的基本规定。

5、以土地投资入股是否需要缴纳增值税，要看具体投资后的用途。

房屋土地对外投资是否会涉及土地增值税

法律主观：以房产作价投资的依法要缴土地增值税。股东以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。以房地产投资属于非货币财产出资，属于土地增值税的应税行为。

以房地产对外投资属于土地增值税的应税行为《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

对投资、联营企业将房地产再转让的，应征收土地增值税。

根据《土地增值税暂行条例》第九条规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

根据相关法律规定，在中华人民共和国境内转移土地（出售、赠与、互换）、房屋权属的，承受的单位和个人应当依法缴纳契税。

【3】抵押期满以房地产抵债，发生权属转让。房子在抵押期间不需要征收土地增值税，但抵押期满后用房子抵债，房地产权就发生了改变，这个时候就需要征收土地增值税。【4】单位之间交换房地产，有实物形态收入。

房地产开发总投资额中土地算在其中吗?

1、土地一般计算在内，因为土地成本决定了楼面地价，楼面地价加建安，加其他一堆费用形成了总投资额，土地成本一般差不多20%左右。但只是土地使用的租用费，国家不卖土地，只租土地。

2、主要包括：（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。（2）“三通一平”等土地开发费用。

3、房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三大部分：土地、土建、设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。

4、如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本” 账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。

5、在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。 管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。

投资性房地产中土地使用权的会计处理

1、购买土地使用权如果是为了出租赚取租金的，计入投资性房地产，之后后续计量采用成本模式的，要进行折旧摊销，计入其他业务成本。购买的土地使用权如果用于自行开发建造厂房等，则作为无形资产核算，每月进行摊销计入成本费用中。

2、根据企业会计准则体系（2006）的有关规定，企业将其拥有土地使用权的土地用于出租或者持有并准备增值后转让的，应当将该土地使用权确认为投资性房地产。假设上述投资性房地产原为企业自用的土地使用权，按照转换为投资性房地产后采用的计量模式的不同，应当采用不同的会计处理。

3、自用土地使用权可以理解为用以自用土地的处分其用途的相应权利，一般情况下，房地产企业取得自用的土地使用权，会计处理上应通过无形资产科目核算。

4、假设上述投资性房地产原为企业自用的土地使用权，按照转换为投资性房地产后采用的计量模式的不同，应当采用不同的会计处理。

5、列如：2007年4月20日乙公司购买一块土地使用权，购买价款为2000万元，支付相关手续费30万元，款项全部以银行存款支付。企业购买后准备等其增值后予以转让。

什么是投资性房地产?

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产具有以下特征：投资性房地产是一种经营性活动（关键点）；投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。而自用房地产和作为存货的房地产则不属于投资性房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。