高地价挤房地产泡沫:房企或将面临利润与周转的巨大压力下

房地产利润压力 年初，各大知名品牌 房企仍积极进入二三线城市参与土拍。

房地产泡沫的存在导致经济和社会结构失衡，因为投资房地产的回报率较高，大量资金涌入该行业，引发投机活动。 在日本泡沫经济时期，许多大企业的利润主要来自土地投机和股票投机，这导致它们忽视了主营业务，企业素质普遍下降。

进入2021年，上述城市房价上涨压力仍存，自1月下旬起，住建部相继赴上海、杭州、无锡等地调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况。各地陆续出台调控政策，一切指向房地产资产泡沫风险。3月2日，国务院新闻办举行发布会介绍推动银行业保险业高质量发展有关情况，并答记者问。

房价虚涨泡沫。众所周之，房地产价格具有复合性的特点，它是由房屋等建筑物价格和土地价格共同构成。房价与地价是紧密联系的，房价泡沫则与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。

在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。

然而，过高的土地价格使未来房价面临巨大压力，若房价不能保持一定增长率，将难以支撑地价。因此，这些上市房企开发的项目成为了房价上涨的推动力，而这种“股地拉扯”现象也加剧了市场风险。经济观察报指出，“股地拉扯”可能引发类似日本和亚洲金融危机的后果。

土拍新规下项目利润被释放,重点城市进入“拿地摇号”时代

预计接下来更多城市将重新调整土地出让方式及土拍细节，设置最高限价以及摇号等将成为重要内容，重点城市将进入“拿地摇号”时代。

查资金来源、严控马甲公司参与等等手段多次在土地市场调控中出现，房企拿地和普通人买房越来越像了，如今更要通过摇号决定（达到封顶溢价后）。虽然这次土拍新规降低了溢价率，部分地块起拍价略有下调，但房企的利润依然十分有限。特别是竞品质地块，未来即便起拍价拿地，也可能面临亏损的情况。

“降低溢价率上限后，对新房限价或会同步增加，此时判断房企利润空间将加大为时过早。”杨光推测，深圳土拍长期采用双竞双限模式，房企利润空间小，近年来交房质量急剧下降。“竞品质”或成深圳第二批集中供地的重点方向，杭州和北京将为效仿对象。

年，北京所推出的一系列土拍新规取代了以往的“双竞规则”，尤其房企摇号、低溢价率等规则能够帮助房企减轻拿地成本压力，促使房企不再向下要利润，预计未来两年内上市的项目维权事件将大幅度减少。 以完善保障房体系、消灭劣质住房为重任的“北京模板”并非个案，一众城市也在不断进行规则跟进。

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五环都会是由醴陵市金泰房地产开发有限公司匠心打造的高品质项目，项目总占地面积为192亩，规划总建筑面积达到了惊人的30万平方米。容积率为42，建筑密度控制在26%，绿化覆盖率高达42%，为居民提供了宜人的生活环境。预计共有约2200户人家，配套车位约700个，充分满足了住户的停车需求。

项目专为城市年轻精英群体设计，注重创新和时尚，以高标准的开发理念贯穿始终。在政府对南海城市建设的大力支持下，桂城房地产市场蓬勃发展，尤其是桂城东板块，吸引了众多知名品牌入驻，塑造了高品质的生活环境。

通利紫荆尚都，作为河南通利房地产发展有限公司的又一力作，延续了其品牌影响力和对高品质建筑的执着追求。

房地产代建项目的几种模式

1、目前业内的资本代建也可以建立在房地产企业与资本“联姻”之后，开发企业依靠多年的项目投资经营经验，甄别具备投资价值的房地产项目，为资金实力雄厚的金融机构寻找房地产投资项目，并为其项目提供全过程房地产开发服务，实现“资本+代建”双赢模式。

2、模式一：全过程委托开发管理模式。以契约形式向委托方提供房地产项目全过程开发管理服务；授权绿城品牌使用，派驻绿城专业团队、执行绿城产品标准、营造绿城产品并通过销售服务体现绿城产品价值，最终导入绿城交付后的物业服务及维保服务。模式二：政府代建模式。

3、国内“代建制”管理模式，因制度在各地试点发展过程中采取不同的代建合同模式，呈现出不同的实践模式特点，具体而言主要包括：委托代理合同模式、指定代理合同模式、三方代建合同模式。

4、这是深圳市第一个采用“代建制”模式的政府投资项目。据称也是全国首例在市政道路建设中采用“代建制”模式。广州市发改委等四个部门近日出台的《广州市政府投资建设项目代建制管理试行办法》中规定，从2005年7月1日开始，在政府投资的公益性城建项目中，全面推行“代建制”。

5、合作建房 合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。联合成立项目公司 该模式是开发商与土地方成立项目公司，土地方将土地使用权变更到项目公司名下后，由项目公司具体开发经营项目的一种模式，有时被视同为土地转让，需要发生土地转让的交易税费。

6、“代建制”含有“代建”和“制度”两重含义：“代建”是指投资人将建设项目委托给专业化工程项目管理公司代为建设直至交付使用（即建设项目总承包）：“制”是制度，规定在政府投资的公益性建设项目中采用这种项目管理模式。